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  • 中小企业购地建厂与租购厂房之利弊及入驻园区分析

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  • 行业新闻
  • 2021年05月10日
  • 来源:https://www.163.com/dy/article/FD8AOVFA05359LJV.html
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内容摘要

     对于当前实体中小企业在落脚难、落地慢、落地贵等方面,从政府、业界及专业运营商各个角度都可以得到不同解读,特别是对于中小企业到底是自己购地建厂好还是通过租购厂房比较好,一直以来各有说辞。   

      

      对于当前实体中小企业在落脚难、落地慢、落地贵等方面,从政府、业界及专业运营商各个角度都可以得到不同解读,特别是对于中小企业到底是自己购地建厂好还是通过租购厂房比较好,一直以来各有说辞。

      、中小企业购地建厂优劣分析

      

      (一)中小企业购地建厂的优势

      对于有过租赁厂房产生不愉快经历的中小企业主,均对“寄人篱下”租赁厂房的方式表示厌倦,他们都非常希望通过购地建厂,建设自己的厂区,那么购地建厂到底对他们而言有哪些好处?

      1、自建厂房可以根据企业自身的需求,进行量身打造规划,进行个性化的设计和布局,可能从本企业形象上有质的提高,更为关键的是,对于长期“流浪”的企业而言,有一个属于自己的厂房,心理上会改变之前失落的感觉,有了归宿感。

      2、最大程度表现企业实力,会给客户一种企业长期持续经营的良好印象,客户会认为企业实力强、经营稳定、可靠,这有助于提高企业营销的竞争优势。

      3、租赁厂房让企业始终没有固定资产抵押,也会造成企业银行融资困难,一旦有了自建厂房,就有了固定资产,在企业发展需要或流动性资金短缺情况下,可以用于抵押周转一部分资金,有利于解决企业在发展过程中一部分资金需求。

      4、购地建厂,土地和厂房会出现不同程度评估升值,十年二十年如遇政策性拆迁,得到的土地增值和补偿款十分可观。

      

      (二)中小企业购地建厂的劣势

      那么给企业提供土地,让企业购地建厂是否真的就是能一劳永逸,好处多多?其实,让企业购地建厂并非想象中简单,不管是对于中小企业自身而言,还是对于土地提供者的政府来说,仍有风险,理由有五:

      理由一:土地闲置、厂房空置成为普遍现象

      从中小企业主想买地自建厂房角度讲,由于其资金和规模限制,一般只需要十来亩多则三五十亩地,可是由于土地集约化利用要求和国家政策限制等,工业用地在投资强度、容积率、税收等多个方面均有严格要求,政府基本不可能出售如此小块土地给单个中小企业。政府出让工业用地的面积基本都在30亩或50亩以上,这样的面积,很多中小企业根本就买不起。

      

      当然,部分稍微有实力中小企业能够购买土地,企业也会根据自身发展规划,虚高提报用地需求数量,往往提报的数量都是目前实际需求的2-3倍以上,等拿到土地后企业要么部分建设,等企业规模扩大再进行扩建,要么提前建设大量闲置厂房和办公区,这样就造成大量的土地闲置和资源浪费。而针对闲置土地及工厂的情况处理,政府通过行政手段也是无能为力,收效甚微,最终变成了各级部门最为头疼的问题。

      理由二:自建流程复杂、投产达成时间长

      企业自建厂工厂需要项目立项备案、用地、选址及环境评审、获取土地使用证及规划审批等流程手续,从交保证金到拿到土地,至少需要6个月的时间。这个过程,需要先把买地款交给政府,安排一个专门的团队与政府对接,与发改、国土、规划、建设、房产、环保、消防、工商、税务、执法等十几个部门打交道,要折腾几个月才能拿到土地证,然后施工几个月,前后算下来企业一般需要2年时间才能达到投产要求。而中小企业的优势就是把握市场机会能力强而快,2年时间过去了,市场机会不复存在。

      

      理由三:固定资产等于负债

      企业从申请土地指标,再到摘牌拿地、立项、规划、设计、工程建设全过程,包括土地成本、建安成本(含土建和钢构)、水电路和绿化等配套、耕地占用税等土地税费、报建费等建设税费等,以及必须发生的管理费等,很多人只计算了建安成本觉得成本一般,而根本忽略了税费及报建、相关专业人员的工资、福利等费用。

      在财务报表上,2000元以上的实物叫做资产,毫无疑问投资建厂的所有资金最后都会变成固定资产,一旦我们把现金投到固定资产,成本就会增大。部分中小企业主认为购置土地后,可以用固定资产贷款,有了融资抵押物资金就有了保障。但是商业银行抵押物的价值只有重置价格的40-50%,也就是1000万的投入只能算400-500万的抵押价值,具体贷款额还要看其他指标。其次,银行利息表面是6%、7%,实际贷款过程中总计各类成本,低于10%是很少能拿到贷款的。融资成本附加在企业的运营成本中,将会给企业带来巨大的资金压力,这势必对企业正常发展和经营产生巨大的影响。

      

      理由四:抗风险能力变弱、创税收不稳定性增大

      当下,市场竞争越演越烈,各行各业发展多呈现波动情况,不确定性成为经济新常态;在行业升级迭代更新加快背景下,企业发展不可能一直保持持续稳定的向上态势,当市场竞争激烈,利润下降时,企业所能给政府、社会创造的价值自然就会相应降低,总体会呈现出波动态势。

      对企业自身而言,在市场竞争中,没有了足够的现金流作支撑,虽然有了自建厂房,表面上有了土地、有了固定资产,可实现账面增值,但现金流缩小了。规模大了,资金压力也会变大,期间如果企业出现资金周转或者其他问题,抗风险能力会十分脆弱,加之行业风险、财务成本上升等,企业很难保障持续发展。中小企业5-8年的生命周期内,把大量的资金用于固定资产建设,而不是快速有效地把握市场机遇,其结果就是违背中小企业生命周期和市场规律,扼杀了自身的活力和创新能力。

      理由五:二次利用率低

      对于自购地建厂的企业主来说,行业不同,企业不同,企业规模差异,企业都会根据自身需求进行规划建设,厂房建设个性十足,这样的办公场地和生产厂区的二次利用率极低,造成的资源浪费大和资源承接发展可延续性也非常低,极大地影响了集群产业的发展。

      二、租购厂房的区别

      很多人在兴建自己的工厂之前都会对自己的厂房有一定的思考,到底是通过出租的方式进行还是通过购买的方式进行生产,这确实是一个不小的问题。

      1、经费对比

      显而易见的是租厂房,在一开始的时候花费确实是比较少的,但是现成的厂房大多数是不完全实用的,无法体现企业形象的。通常租赁签约只是以年为单位,租金每年都不同,经费预算方面难以控制,可能出现不能续约的局面,影响正常生产经营。而且随着时间的推移,租金价格说涨就涨。

      如果进行厂房购买的话,可能企业一下就要投入一笔很大的财富,但是,如果从长期的效应来看,出租所花费的价钱一定是比购买要多的。

      2、回报对比
    租赁厂房很少能有高额回报。一旦租期到约就必须想办法续约,对已经做出品牌效应的企业来说,续约失败重新找房的损失和麻烦都非常让人头疼。购买厂房,想生产就生产,想出租就出租,还有比这更好的投资吗?
    3、实用性对比
    租赁厂房的整体效果一般。通常租赁的厂房都是普通标准厂房,这些标准厂房只有一些简单的基本配套设施,隔热保温效果也一般,而且没有隔音消音措施,生产噪音大。租的厂房虽然拥有使用权,但在很大一个程度上来讲这个厂房仍然是属于所有者的。

      若企业购买厂房,一般情况下,除了在相应的期间内,卖方不会对你的产品服务有任何的责任,不管是维修还是退换,卖家不再和这个厂房有任何的联系,买家可以自行设计。