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  • 产业园区租赁市场复苏明显 同时存在分化现象

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  • 行业新闻
  • 2021年05月29日
  • 来源:https://www.sohu.com/a/410767451_607779
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内容摘要

全联房地产商会写字楼分会在中粮置地广场召开全联房地产商会写字楼分会半年会暨会长交流会,主题为:把脉市场走向,解码商办未来。聚焦抗疫工作进入常态化背景下商业地产市场形势分析与应对,听取业内专家对商业地产现状的分析和解读,并探讨预测了商业地产市场未来趋势与策略应对,集合行业智慧与力量,提振行业信心与期望,推动商业地产的修复与回暖。

    全联房地产商会写字楼分会在中粮置地广场召开全联房地产商会写字楼分会半年会暨会长交流会,主题为:把脉市场走向,解码商办未来。聚焦抗疫工作进入常态化背景下商业地产市场形势分析与应对,听取业内专家对商业地产现状的分析和解读,并探讨预测了商业地产市场未来趋势与策略应对,集合行业智慧与力量,提振行业信心与期望,推动商业地产的修复与回暖。

    全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。

    坚朗五金副总裁白宝萍、金融街(北京)置地有限公司副总经理鲍晓菁、中科产城董事长郭莹辉、中海商业北京公司总经理李佳林、中信和业(中国尊)副总经理罗能钧、中耀盛世董事总经理马耀扬、华润置地华北大区写字楼部总经理齐淑芳、嘉丰达集团董事长汪浩、国贸物业总经理魏凯、电子城集团副总裁张南、隆徽健康产业发展有限公司董事长张毅、远洋集团写字楼事业部副总经理黄志达、蓝光文商旅集团京津区域总经理李璐璐、高力国际华北区董事总经理严区海、高力国际研究部董事陆明、金地商置华北区域商办营销总监侯智猛、远洋商业地产事业部总经理助理王默、北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博、鸿坤产业集团区域销售总经理翁芳华、中粮置地广场营销总监任伟等30位全联房地产商会写字楼分会副会长、常务理事参会并展开热切的交流与讨论。

    嘉丰达董事长汪浩参与副会长交流讨论, 分享了疫情下产业园区发展的现状。他表示,二季度尤其是进入6月以后产业园区的租赁市场有明显的复苏,不少园区出现了企业扩租和续租的现象;但同时也出现了一定程度的分化,包括不同城市、不同园区之间的分化,以及同一园区不同产业间的分化。

    以下是汪浩发言实录:

    汪浩:嘉丰达主要从事产业园的投资、运营,在北京、天津、上海、广州、杭州都有在运营中的园区,跟大家汇报和分享一下产业园的市场情况。

    Q2三个关键词总结:复苏、分化、精装。进入6月份以后,产业园区的租赁市场情况明显好转,但是产业间的分化较为突出。比如在上海张江开发区,芯片制造类企业在扩租和续租; 杭州滨江区政府拟将滨江打造为"直播产业第一区",向直播电商企业提供了非常大的支持政策, 我们园区直播电商类企业租赁呈现出明显的增长,扩租量非常可观;而在北京朝阳区的文创产业园二季度仍然表现一般。此外,客户对于园区产品交付标准上发生了改变。在经济处于上升期的时候企业都比较乐观,认为自己可以成长为独角兽,当经济一旦下行以后,企业对未来预期趋于悲观,不再愿意投入一次性精装修。疫情后我们运营的园区及时做了调整,追加部分Capex投入,项目基本上以精装修的状态入市,这样300平米、500平米、200平米的客户全部纳入进来。

    对于写字楼的大宗交易,我们发现一个明显的情况:投资人越来越趋保守,主要因为一线城市的租金在过去这些年是增长的,但是未来随着空置率的增加,租金水平呈现下行趋势。今年经济下行以后我们发现在调控资金方面有很及时的政策跟上,所以市场上资金链不紧,这就使得租金虽然在下行,但是由于市场资金比较充沛,卖家资产价格不愿意下降。所以我们预计今年大宗交易不会很活跃,包括写字楼和产业园区的市场。

    大家提到工业用地上的其它几类产品,我们比较关注的除了产业园区,还关注一线城市的标准厂房。过去大家习惯在工业用地上做产业园,但是我们在通州、亦庄、大兴生物医药基地发现,工业厂房如果办下来环评,租金比旁边产业园租金高。Q2某外资机构在上海张江成交了一个大宗交易,M1工业地,办下来环评后租金预期可达6元,而张江地区普通产业园的租金大约是4.5元的水平。在特别核心的地带,比如后沙峪工业用地上的科创产业园最高租金可达4.75元,而在通州漷县位置较偏,有环评的标准厂房可以做到1.5元的租金,旁边普通厂房租金约1.2元。所以在上海、北京这样有产业外迁的一线城市,做高端制造业,环评是至关重要的门槛。

    未来10年中国经济内外双循环的发展模式非常清晰,内循环主要依靠消费和科技。4月份国家发改委将物流、产业园、IDC等列入基础设施;6月份国家发改委又发了一个文件,基于疫情期间特大型城市基础设施物流配送严重不足,未来将进一步加大在北京、上海这样的城市物流基础设施用地的供应。受政策鼓励,物流前景还是非常好的。以北京为例,疫情下容易发生交叉感染的主要是农贸市场,我认为类似新发地农贸批发市场的模式会改变,加上疫情期间大家消费习惯到了线上,未来集中的批发市场会逐步取消,取而代之是冷链仓库+配送,市场对于仓储、配送的需求会进一步增加。

    IDC这个事情已经热了几年,当前国家鼓励发展"新基建",尤其进入5G时代,IDC还有很好的发展前景。

    总之,在一线城市及周边,工业用地可结合区位交通、产业政策、市场成熟度, 考虑产业园、标准厂房、物流、IDC等不同类型的产品。