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  • 产业研究院 | 从“工业上楼”的模式,看未来发展的趋势

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  • 行业新闻
  • 2021年06月04日
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内容摘要

未来几年之内,在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下,工业上楼也将成为工业地产成长的方向,无论是新兴的产业园区,还是更新改造的产业园区,工业大厦的建设,都将推动工业上楼的进程。

    什么是“工业上楼”,又因何而来?

    要探讨“工业上楼”,我们首先需要搞清楚,它是什么,又因何而来?

    工业上楼也可以被称为“产业升空”、“工业大厦”、“摩天工厂”、“垂直工厂”、“空中厂房”等等。简单来说,就是让企业在高楼大厦里进行工业生产,而不是往常印象中那种传统的地面上平铺的一层厂房。

    上楼的企业需要满足生产设备重量较轻,生产过程中产生震动小等条件,比较常见的是工业互联网、智能装备及机器人、物联网、大数据等企业。

    而且,由于能够上楼的都是一些先进制造业,“工业上楼”又倒逼了经济结构调整和企业转型升级,助推了产业升级。

    说到产业升级,就涉及到它因何而来了。

    上世纪八九十年代,工业厂房品质低端、配套不足、生产生活区混杂,挤压了优质产业的生存空间;同时,可供开发的土地有限,而工改商、工改居进一步抢占了大量优质工业用地。原来的老旧工业区标准不高,机器运不上去,很多企业只能选择入驻一楼,使得容积率一直上不去。

    另一方面,高新技术多元跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高,导致好不容易培养起来的高速成长的企业包括大量的准上市公司,因落实不了空间而外迁的情况不断加剧。

    这种模式转变所生的区域在我国部分沿海城市,随着城市化的发展,城市土地紧张的现象会越来越突出,而通过“工业上楼”可以缓解土地供应紧张的现状。

    “工业上楼”既为企业园区腾出了大量厂房,优化了经济结构调整和企业转型升级,缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾,又可以有效利用土地,提高土地利用率,大幅提升了存量空间利用效率,企业生产、设计、研发等多个环节不再受制于空间局限。

    近年来,伴随着发展必然、不可逆转的产业转移。可以说未来几年,“工业上楼”不仅是发展的重要方向,也势必成为建设的新模式之一。

    产业升级促进工业上楼,工业上楼又助推产业升级

    香港、新加坡模式的特点

    在90年代以前,香港、新加坡迫于客观的压力,已经开始了“工业上楼”的探索。

    香港最稀缺的就是土地,不过其工业发展的历史和结构,非常适合这方面的尝试。发展到今日,香港有众多十层以上的高层厂房,很多甚至都超过20层,高度接近100米。

    这个结果与香港工业发展的历史和结构关系密切。香港当时以低技术、劳动密集并以出口为导向的手工业、轻工业为主,这些轻工业非常适合上楼,很快催生了大面积的高层厂房,里面集中了电子、服装、玩具、珠宝、印刷、食品加工等产业,是过往香港发展繁荣的基础。

    不过随着产业转移的到来,香港工业逐步空心化,这些高层厂房也慢慢人去楼空,诱发了很多的社会问题和安全隐患,时至今日也成为当地亟待解决的一个重要问题。

    新加坡也有不少高层厂房,这些厂房多数是三层叠三层(3*3)最高为9层的形态组成的叠式厂房。叠式厂房在一定程度上解决了中小型企业因租金、场地和运作等限制造成部分功能设施分散的难题,一经推出便受到市场的广泛欢迎。

    不过,新加坡堆叠厂房容积率大多在2.0-2.5之间,80%以上的工业厂房都在4层以下。少数中高层工业楼宇集中在4-6层,甚至带有高抗震性能,但是价格比较昂贵。

    这与新加坡重工业比重更大,同时中小轻工业企业稍少有关。重工业对建筑承重、建筑层高的要求非常高,采用多高层厂房的形式会导致建筑使用不经济,所以企业客户的积极性也不高。

    香港毛纺工业大厦

    珠三角的突破

    近几年,大力鼓励和积极尝试“工业上楼”的,大多是东南沿海的城市,特别是集中在珠三角和长三角这些新产业、新业态活跃涌现,以及中小制造业活跃的地带。从这个角度来说,“工业上楼”也可以被视为一个检验城市制造业质素和层级的试金石。

    珠三角早期的高层厂房与香港颇为相似。这里同样是土地稀缺,早期的产业结构又是“三来一补”,完全承接了香港厂商的生产加工诉求与产品形态,对高层厂房的接受度自然也就更高,政府对此的鼓励态度也更加强烈。

    不过,由于体量、定位、产业等多方面的原因,发展模式上必须突破香港的轻工业版工业上楼模式。

    在08年的经济危机以后,珠三角劳动密集型产业便向其他区域转移。与此同时,送走劳动密集型产业,迎来附加值更高的产业,发展高端制造业成为新的大势所趋。

    高端产业也是一个产业体系,不是想升级就可以升级,基础、标准、配套要求较高。例如华为要突破,不仅仅是5G技术,涉及到芯片、操作系统、微处理技术、光刻机等等。如果从工业体系而言,工业软件、合金技术、材料技术等等,它们不是通过引进一个项目或技术就能够解决的,需要建立在基础又系统的产业体系之中。

    除了产业的升级以外,还需要更高程度的产业集群。广东的产业集群,就是更高级版本的供应链集聚,上下游配套曾经给产业带来竞争优势。但现实中,产业集群还是面临着因为劳动力和土地等成本上涨带来了产业集群竞争力退化的压力。

    在用地政策方面上,珠三角也推出了适度混合的产业用地模式,在同一宗土地上兼容多种用途,灵活分割物业产权等等,也可以起到鼓励企业的投资行为的作用。

    十几年发展下来可以看到,在深圳、东莞、惠州、中山、顺德这些珠三角制造业重镇,出现了不少接近100米的“空中厂房”。在数十米的高空中设置1000平米的大开间,几部数吨重的高速货梯呼啸着上上下下,企业研发、生产、运输安之若素,有条不紊。

    未来,珠三角模式的“工业上楼”——产业的轻型化将覆盖面更广。大量的电子信息产业和科技型的制造业,机器设备智能化、轻型化,完全具备了上楼的条件。

    结语:长三角的展望

    长三角部分地区相比珠三角,重工业比例更高,一些地方对机械厂房的需求很旺盛,企业不愿意接受上楼,行情相对冷淡。

    具体来看,单层厂房独门独院,有私密性不受干扰,交通运输也方便,是最好用的,而高层厂房的垂直运输很麻烦,楼上楼下有干扰,如果生产的是精密仪器,则不能有较大的震动。

    企业方面也比较难办,或是开发商做不到新加坡那样代价高昂的高抗震厂房,或是出于价格原因而比较抵触。

    另外,高层厂房的好处有很多,但隐患也同样明显存在。现在的香港就是典型的“后摩天工厂综合症”,规划过度,现在很难处置。

    所以,长三角地区的高层厂房的发展,既要考虑建造成本较高,为相应产业量身定做的趋势,又要密切关注市场需求,了解地区到底有多少轻型制造业和高技术重工业。